7 月 31 日，北京 2025 年下半场首场重量级的土拍，将锁定昌平新城东区。昌平新城东区二期 CP00-1101-0033、0036 地块与四期 CP00-1101-0044 地块，在 3 月底“预申请”折戟后，带着瘦身后的 13.69 亿元起拍价卷土重来。

一、地块体检表：住宅、教育、商业“一勺烩”

三宗地合计建设用地 6.27 万㎡，规划总建面 9.03 万㎡，保证金 2.74 亿元，竞价阶梯 1400 万元/次。

二、规划亮点：住宅可售体量适中，配建“小而精”

? 0033 住宅地块体量适中，容积率 2.0，36 米限高，可做 10~12F 小高层产品，贴合昌平主流改善需求；需地下配建分布式能源站、电信及有线电视机房，建安成本略有抬升。

? 0036 幼儿园地块虽不出让，但建成后无偿移交，可提升住宅组团教育配套完整度；12 班规模约 4,245 ㎡，按北京市政投入标准折算，隐形成本约 6000~7000 万元。

? 0044 商业地块紧邻白浮泉公园，容积率仅 1.0，可做街区型低密商业或社区型盒子商业；若做集中式商业，后期运营对房企招商能力要求较高。

三、板块画像：北六环外，临铁 + 双公园

地块位于昌平区南邵镇，北六环外 2 公里，属于昌平新城东区 1101 街区南邵组团。

? 交通：距地铁昌平线北邵洼站直线约 800 米，2 站可到昌平线南邵站换乘市郊铁路怀密线；自驾 5 分钟上北六环，20 分钟到京藏、京新高速。

? 生态：西侧 300 米即白浮泉公园，东南 2 公里为蟒山国家森林公园，“双公园”标签在昌平改善板块中极具号召力。

? 商业/教育：2 公里范围内有路劲世界广场、清华附中昌平学校、南邵中心小学；住宅地块自带幼儿园，补足学前教育最后一公里。

? 市场：东北 1 公里首开·梧桐山语于 2023 年 7 月取证，1199 套房源，网签去化 51%，成交均价 5.3 万元/㎡。若 0033 地块按政府指导价 5.5 万元/㎡测算，可售货值约 31.5 亿元，静态利润率 8%~10%，属于“薄利跑量”型地块。

四、竞拍前瞻：三类房企最可能举牌

? 深耕昌平的“老玩家”：首开、中海、华润、金茂等已在昌平布局多子，具备区域客群基础与品牌溢价。

? 现金流导向的国企/央企：地块体量适中、资金峰值低（约 20 亿即可撬动），适合年中补货。

? 商业运营型房企：若对 0044 商业地块有招商运营思路，可与住宅地块协同算账，降低综合成本。

五、风险提示：双限+高自持下的“隐形红线”

? 住宅地块执行“70/90”政策且限高 36 米，产品需平衡改善定位与政策限制。

? 商业地块若整体自持，以当前昌平新城东区入住率测算，静态租金回报率仅 4.5% 左右，资金沉淀压力较大。

? 幼儿园移交节点、建设标准需在拿地前与区教委前置沟通，避免交付验收风险。

结语

在供应稀缺的昌平线北段，这宗“住宅+教育+商业”组合体，既给了房企一次补仓窗口，也设置了产品、运营、现金流的三重考题。谁能给出最优解，7 月 31 日见分晓。返回搜狐焦点首页，查看更多